多元主題

在整個項目區(qū)的功能劃分和布局安排確定為餐飲、住宿、交通、購物、娛樂、游玩、公共支持系統(tǒng)之后，對于每項功能應(yīng)采用什么樣的業(yè)態(tài)，市場地位的檔次等應(yīng)遵從多元主題的概念。這主要出于項目地區(qū)內(nèi)功能主題的多樣性和讓市場無形之手自身選擇合適的業(yè)態(tài)，合理配置資源的考慮。整個項目的商業(yè)面積29萬平米，達(dá)整個項目的75%，開發(fā)成本達(dá)14億。如此大的總量面積，盡管采用逐年開發(fā)的模式，如果簡單的規(guī)劃出單一主題，可能讓市場很難消解，而且游客的多樣性、復(fù)雜有趣的消費心理也很難接受。 

投資回收結(jié)構(gòu)： 

此模式強(qiáng)調(diào)區(qū)域開發(fā)的理念，在嚴(yán)格按照空間規(guī)劃和功能布局要求，限制售價的前提下，區(qū)域運營商為國際接待區(qū)、XX美食餐飲區(qū)、XX休閑娛樂區(qū)或產(chǎn)權(quán)酒店等項目引入優(yōu)質(zhì)項目投資者，由一流的酒店、賓館、旅游娛樂開發(fā)商來建設(shè)或經(jīng)營。

商業(yè)房地產(chǎn)有四種模式，分別為開發(fā)商自己經(jīng)營、開發(fā)商自己出租、開發(fā)商直接賣給經(jīng)營者、開發(fā)商賣給投資者，由投資者出租給經(jīng)營者。這四種模式分別在現(xiàn)金流回收周期、經(jīng)營風(fēng)險、升值收益、開發(fā)商經(jīng)營能力要求、物業(yè)管理能力要求、開發(fā)目的等方面各異，開發(fā)商就自己項目不同的要求和實際情況采用最經(jīng)濟(jì)的模式。

如下圖所示，此模式降低了區(qū)域運營商的融資難度，減少了資金成本，縮短了開發(fā)投資回收時間：部分子項目有條件的引入優(yōu)質(zhì)項目投資者，迅速提升了整個區(qū)域的土地房產(chǎn)價值，使現(xiàn)金流回收周期縮短，降低了整個區(qū)域開發(fā)運作的風(fēng)險；引入旅游商業(yè)房產(chǎn)投資者，既向房產(chǎn)投資者融資又使其成為穩(wěn)定客流，讓商業(yè)房產(chǎn)投資者與之共擔(dān)風(fēng)險，因為如此大面積的商業(yè)房產(chǎn)總量，其銷售存在一定的風(fēng)險。

此模式有可能會增加經(jīng)營者的成本，如果項目區(qū)的游客流量達(dá)到一定規(guī)模，對經(jīng)營者而言此成本則可以接受。

二、商業(yè)模式的弱點： 

該項目投資額度大，實際擔(dān)負(fù)城市改造與發(fā)展任務(wù)，土地拆遷成本比例達(dá)52%，運營商收益與土地拆遷成本呈明顯的負(fù)相關(guān)。如果維持如此高昂的土地拆遷成本，政府不做土地補(bǔ)償，開發(fā)商的收益低，機(jī)會成本巨大。 

此模式過度關(guān)注開發(fā)風(fēng)險的規(guī)避，可能會損失項目升值帶來的利益。建議結(jié)合運營商出租的模式，為以后的升值預(yù)留一部分空間。

此模式對運營商的實際運作管理能力要求很高，對人力資源要求極高。因為開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)都須有專業(yè)、應(yīng)變的人才協(xié)同合作，涉及的部門如環(huán)保、建筑、水利、電力、旅游、景區(qū)、消防、文保等多個部門關(guān)系復(fù)雜，尤其是拆遷工作的難度大。

此模式須做好區(qū)域整體營銷或子項目細(xì)節(jié)營銷，因為吸引人氣是項目成功的關(guān)鍵，而項目的主題、環(huán)境、功能等硬件都已齊備，營銷成功與否關(guān)系到項目區(qū)的成敗。

本文關(guān)鍵字：旅游房地產(chǎn) 查看更多